A房地产企业在近期的促销活动中,举办了成交客户抽奖活动,最高奖项为一辆价值40万元的小轿车。若业主放弃奖项,可直接获得40万元的价格折扣。商品房单套售价200万元。
假设客户买房抽奖享受汽车奖项,A企业销售不动产应计算缴纳营业税200×5%=10(万元);销售奖品宝马车应按规定计算缴纳企业所得税。
业主购房参加抽奖的奖品汽车价值40万元,根据国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)的规定,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。所以,A企业赠送汽车应视同销售处理,收入为40万元,计税基础为40万元。
A企业认为,根据营业税、增值税相关政策规定,一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售行为。除特定行为外,从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为,缴纳增值税;其他单位和个人的混合销售行为,缴纳营业税。A企业认为房地产企业的经济性质只能属于其他单位,所以应当缴纳营业税不用缴纳增值税。
A企业在理解上适用政策错误,因为该项经济行为并不构成混合销售行为,房地产企业在该项行为中没有涉及营业税应税劳务而是销售不动产,不能适用混合销售行为的纳税处理。根据增值税“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”的规定,涉及的货物要视同销售计算缴纳增值税:40÷(1+3%)×3%=1.165(万元)。
在个人所得税方面,根据国家税务总局《关于个人所得税有关政策问题的请示》(国税函[2002]629号)的规定,个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品所得,应按“偶然所得”计征个人所得税。赠品所得为实物的,应以《个人所得税法实施条例》第十条规定的方法确定应纳税所得额,计算缴纳个人所得税。税款由举办有奖销售活动的企业(单位)负责代扣代缴。A企业应缴个人所得税40×20%=8(万元)。
若客户放弃奖项,享受房屋40万元价格折扣,A企业销售净额为160万元,按照160万元签订房屋销售合同。由于营业税是对转让不动产的“有偿”行为进行征税,按照160万元计算营业税似乎没有问题。但是《营业税暂行条例》第七条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。因此,减少的40万元营业额存在纳税风险。
业主放弃获奖而享受的商品房价格折扣,仅依据商品房销售合同无法认定个人所得税。但是房地产企业应当注意《个人所得税法》第十条的规定,个人所得包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为其他形式的经济利益的,参照市场价格核定应纳税所得额。所以,业主所享有的价格折扣实质上属于其他形式的经济利益,应当扣缴的个人所得税为40×20%=8(万元)。这也是企业容易忽视的地方。